נדל"ן בישראל – Real Estate In Israel

תמ"א 38

תמ"א 38

תמ"א 38, מה זה?

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 אשר הוקמה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, כיום ישנם חברות תמ"א 38 אשר ממוקדות לנושא השיפוץ ולוקחות על עצמן את העלויות הכספיות לצורך הדבר. תוכנית זו הוקמה לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 נועדה לאפשר למבנים שאינם עומדים בתקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה לעבור חיזוק. כאשר מאושרת תוכנית זו ניתנים לגוף המשפץ היתרי בנייה לחיזוק המבנה ולתוספות בנייה, הגוף המשפץ מקבל הקלות מס ופטורים משמעותיים על מנת ליצור תמריץ לחיזוק.

מטרות תמ"א 38-

בראש ובראשונה ניצבת מטרתה העיקרית של התוכנית והיא תמריץ המתבטא באפשרות לקבל היתר בנייה לחיזוק המבנים אשר לא עומדים בתקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה שאושר בשנת 1975, וזאת ללא צורך בהכנת תוכניות מפורטות. כך התוכנית מעודדת בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.
למטרה זו ישנם תופעות לוואי חיוביות כמו חידוש המראה של המבנה המדובר, הרחבת גודלם של הדירות הקיימות- תוספות בנייה ו/או הגדלת החדרים בדירה, שיפור באיכות החיים של הדיירים- מעליות, לובי מפואר וכדו'.

מהם התנאים?

תוכנית תמ"א 38 חלה על כל שטחה של מדינת ישראל.
התוכנית חלה על מבנים קיימים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני הראשון בינואר 1980 ואינם עומדים בתנאי התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידת אדמה אשר אושר לראשונה בשנת 1975. עד לאותו מועד לא היה תקן אשר מחייב בנייה עמידה בפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה שהוראות התקן לא יושמו באופן מיידי ועל כן תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים שהיתר הבנייה שלהם יצא לפני הראשון בינואר 1980.
התוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר אך אלו אינם מקבלים תוספות בנייה והיא אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם כמו מבנים לא מאוישים, מבנים בעלי שני קומות בשטח של עד 400 מ"ר או מבנים אשר נקבעו להריסה.

ישנם מספר אפשרויות לניהול פרויקט תמ"א 38-

אחת מהאפשרויות היא ניהול הפרויקט באופן עצמאי. היתרון העיקרי בדרך זו היא העובדה כי הרווח כולו נשאר בידי הדיירים אולם ישנם גם חסרונות, על הדיירים להשקיע כספים רבים מכספם האישי ויוחזרו לאחר מכירת תוספות הבנייה או המחסנים, בנוסף הדיירים לוקחים על עצמם אחריות על פרויקט שאינם בקיאים בתהליכו ובבירוקרטיות שלו.
דרך נוספת היא לשכור קבלן אשר יקבל לידיו את כל הזכויות על תוספות הבנייה המאושרות
לפי דרך זו דיירי המבנה אל יצטרכו להוציא כספים מכיסם, הקבלן יממן את חיזוק המבנה בתמורה לזכויות על תוספות הבנייה. למרות שבדרך זו רוב האחריות עוברת לבעל מקצוע נדרשת גם השקעה רבה מצד דיירי המבנה על מנת לדאוג שהאינטרסים שלהם נשמרים והם אכן מקבלים את שהובטח להם בחתימת החוזה מול הקבלן.
כמו כן קיימת גם האפשרות לשכור חברה פרטית לטיפול בפרויקט, החברה תשכור קבלן ותממן את הוצאותיו לטובת קבלת זכויות על תוספות הבנייה. החברה הפרטית דואגת לאינטרסים של הדיירים ולביצוע הפעולות בזמן. במקרה זה דיירי המבנה אינם נהנים מהרווח על תוספות הבנייה אך נהנים משיפוץ המבנה, הוספת מעלית וכמובן חיזוק יסודותיו ועמידותו ברעידות אדמה.

איך מתחילים?

לפני הכול יש צורך בבדיקה של מהנדס על מנת שיבדוק אם יש צורך בחיזוק המבנה, במידה ויש צורך בחיזוק ימליץ המהנדס על השיטה שבה יחזקו אותו. לאחר הבדיקה יכתוב המהנדס חוות דעת ובה יציע פתרונות אפשריים למימוש זכויות הבנייה הנוספות. כתיבת חוות הדעת המשפטית נועדה בכדי לבדוק האם קיימת מניעה משפטית כלשהי למימוש התמ"א.
לאחר חוות הדעת מתבצעת הערכת עלויות שבמהלכה יבחנו גם עלויות נוספות כמו מיסים, אגרות והיטלים. לאחר כל אלו מגיע שלב התכנון שבו אדריכל ומהנדס מכינים תוכניות מפורטות, תוכניות אלה ובקשות לאישור ההיתר מוגשים לרשות המקומית בכדי לקבל אישור על תוספות הבנייה המבוקשות.
לאחר אישורה של המועצה המקומית יש את מה שצריך בשביל לבצע, יוצרים קשר עם קבלן לצורך ביצוע הפרויקט, פיקוחו וניהולו עד לסופו.

שיטות לחיזוק מבנים-

ניתן לחזק את המבנה המיועד במספר דרכים-
באמצעות מסגרות פלדה, מסגרות בטון וקירות הקשחה.
סוג החיזוק וצורת תוספת הבנייה ייקבעו לכל מבנה על פי נתוני בנייתו, עיצובו, התאמתו לסביבה, עלויות החיזוק וכד'.
התמריץ העיקרי לחיזוק מבנה הוא תוספות הבנייה אך זהו לא רק תמריץ אלא גם דרך נוספת לחיזוק המבנה.
דוגמא לכך הם בניינים על עמודים אשר בנייתם הייתה נפוצה בין השנים 1965-1980
מכיוון שהייתה עדיפות לדירות גבוהות לעומת קרקע. חלק מתוספת הבנייה מתבטאת בהפיכת קומת הקרקע למחסן, דבר שכדאי מבחינה כלכלית והינו מרכיב חשוב בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.

ומה עם החסרונות?

למרות המאמצים הרבים להקל על בעלי המבנים וליצור להם תמריץ לחיזוק המבנה שבבעלותם, אין אפשרות לספק את כולם. באזורי הפריפריה לדוגמה, לא משתלם לקבלנים לקחת על עצמם את הוצאות החיזוק מכיוון שאין רווח משמעותי ממכירת  הדירות (תוספות הבנייה) לאחר סיום החיזוק. דבר נוסף שיש להתייחס אליו הוא הזמן הממושך שיש להמתין עד להסדרת אישורי הבנייה, וזאת עקב הדרישה לבחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שהתוכניות תואמות לתנאים המקומיים ואכן פתרון החיזוק יבטיח את עמידותו בדרישות התקן. למרות שניתנות מספר אפשרויות למימון הפרויקט עדיין יש קושי רב במימונו, הבנקים לא ממהרים לתת כספים למימון וזאת מכיוון שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה. תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל ארצית, דבר הנובע מתוך כוונה לשלב בין נתינת זכויות הבנייה לבעלי המבנים ובו בזאת הימנעות מפגיעה ברקמה העירונית של היישוב המדובר. הענקת זכויות הבנייה ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים כמו מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכו' תגרור בעיות עירוניות חמורות. לכן זכויות הבנייה יאושרו למעשה רק לאחר תיאום מול התנאים הייחודיים של כל יישוב בפרט.

למידע נוסף: תמ"א 38

תגיות:
תבנית מאת: Theme Horse התאמה לעברית באדיבות שגיב SEO